Évolution aussi majeure que silencieuse, les promoteurs immobiliers sont devenus, en France, des partenaires incontournables des politiques publiques du logement. Afin de continuer à soutenir la construction – y compris celle de logements sociaux – tout en limitant leurs investissements, l'État et les maires choisissent depuis vingt ans de « faire faire » aux promoteurs. Ils négocient avec eux, les orientent ou les sanctionnent, utilisant volontiers les outils de régulation fiscale pour encourager ces acteurs peu étudiés, qui comptent dans leurs rangs les filiales de grands groupes tels que Bouygues, Vinci, BNP Paribas, Société générale, etc. Mais alors que les coûts de l’immobilier explosent et que le droit au logement peine à s’exercer, cette nouvelle forme de fabrication des politiques publiques a son revers : en se rendant dépendants des promoteurs, les acteurs publics risquent de se voir dépossédés de la conduite de leur action.
Sommaire :
Introduction :
Les niches fiscales, instrument des politiques du logement
Le promoteur, acteur politique
Gouverner les promoteurs immobiliers pour piloter la construction de logements
Le poids des politiques nationales du logement
Chapitre 1 – Qui sont les grands promoteurs immobiliers aujourd’hui ?
Un acteur intermédiaire
Faire face aux cycles immobiliers
Profils de grands promoteurs
Chapitre 2 – Émergence et développement des promoteurs immobiliers au XXe siècle
Des débuts laborieux
Les années 1950, âge d’or du secteur aidé
Les années 1970, refonte du système de production de logements
Chapitre 3 – Comment l’État encadre les promoteurs immobiliers
Contraindre : des instruments réglementaires pour structurer les activités des promoteurs
Soutenir : des instruments économiques et fiscaux pour stimuler le marché
Inciter : l’impact des normes de développement durable
Chapitre 4 – L’essor des niches fiscales : influence des promoteurs versus logiques politiques
Une action collective fragile
Un positionnement sectoriel difficile à négocier
Des acteurs mobilisés individuellement
Les intérêts politiques de l’essor des niches fiscales
Chapitre 5 – Le pouvoir des élus locaux face aux promoteurs immobiliers
Une nécessité de coopération
Des rapports d’échange dominés par les élus locaux
L’adaptation des promoteurs aux contraintes politiques locales
L’avantage au politique : une domination instable
Chapitre 6 – La capacité de mise en œuvre des promoteurs immobiliers
Les dépenses fiscales : une mise en œuvre cruciale
Une privatisation de la mise en œuvre des dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif
Quels effets sur la régulation politique locale ?
Conclusion :
La progression du marché ?
Un modèle de régulation par délégation
L’influence en tension
Le pouvoir du politique : jusqu’où ?